Cap Rate(자본환원률)
부동산 매입 가격 대비 1년 월세 수입의 비율
상업용 빌딩
50억 빌딩 예시
빌딩 가격 50억원이고 임대료 연 수익이 2억원이면 cap rate 은 2억 / 50억 = 4%
만약, 자기자본은 20억이고 대출은 30억을 받았다면,
1) 4% 금리인 경우 (2020년 이전)
연간 이자 = 1억 2천만이고 임대료 수익은 2억이므로 고정 소득은 8천만원
2) 2.5% 금리인 경우 (2020년)
연간 이자 = 7500만이고 임대료 수익은 2억이므로 고정 소득은 1억 2500만원
80억원을 빌려도 연간 이자는 1억 6천만원이므로 임대료 수익보다 작음
이 경우 cap rate 은 2억 / 100억 = 2%
3) 5.5% 금리인 경우 (2021년 말)
80억을 빌린 경우 이자가 4억 4천만원이 됨
임대료 수익은 그대로 2억이므로 매년 2억 4천만원씩 마이너스 현금 흐름
만약 20억 자기자본을 가진 새로운 사람이 이 빌딩을 산다면 40억 대출을 5% 금리로 받아야 살 생각이 생김.
그럼 100억에 산 사람은 40억 손해를 보게 되므로 팔기도 힘든 상황
현재 상황
현재 서울 오피스 cap rate = 4.2%
현재 강남 오피스 cap rate = 3.4%
현재 조달 금리 = 5% 이상
주택
전월세 전환율 통해 계산 가능
전월세 전환율 = 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율 = 월세 / 전세
현재 상황
현재 서울시 전월세 전환율 = 4.8%
매매 가격은 전세의 2배 정도 되므로 서울시 주택의 cap rate 은 약 2.4%
그러나 현재 신규 모기지 금리가 4.2%고 기존에 모기지를 갖고 있는 경우 5%대
즉, 월세로 사는게 매매하는 것보다 유리
개인적 생각
아까 상업용 빌딩의 예처럼 자기 자본을 들고 있는 경우 cap rate 이 낮아도 됨.
자기 자본 비율이 높으면 (빌딩처럼 20%가 아니라 50% 이상인 경우) 오피스의 cap rate 보다 낮을 수 있음.
물론 그렇다고 오피스의 cap rate 가 적절하다는건 아님.
