메뉴 건너뛰기

OBG

정보게시판

투자
2023.11.08 22:31

Cap Rate (feat. 채부심)

OBG
조회 수 37 추천 수 0 댓글 0
?

단축키

Prev이전 문서

Next다음 문서

크게 작게 위로 아래로 댓글로 가기 인쇄
?

단축키

Prev이전 문서

Next다음 문서

크게 작게 위로 아래로 댓글로 가기 인쇄

 

Cap Rate(자본환원률)

부동산 매입 가격 대비 1년 월세 수입의 비율

 

상업용 빌딩


50억 빌딩 예시

 

빌딩 가격 50억원이고 임대료 연 수익이 2억원이면 cap rate 은 2억 / 50억 = 4%

만약, 자기자본은 20억이고 대출은 30억을 받았다면,

 

1) 4% 금리인 경우 (2020년 이전)

연간 이자 = 1억 2천만이고 임대료 수익은 2억이므로 고정 소득은 8천만원

 

2) 2.5% 금리인 경우  (2020년)

연간 이자 = 7500만이고 임대료 수익은 2억이므로 고정 소득은 1억 2500만원

80억원을 빌려도 연간 이자는 1억 6천만원이므로 임대료 수익보다 작음

이 경우 cap rate 은 2억 / 100억 = 2%

 

3) 5.5% 금리인 경우 (2021년 말)

80억을 빌린 경우 이자가 4억 4천만원이 됨

임대료 수익은 그대로 2억이므로 매년 2억 4천만원씩 마이너스 현금 흐름

만약 20억 자기자본을 가진 새로운 사람이 이 빌딩을 산다면 40억 대출을 5% 금리로 받아야 살 생각이 생김.

그럼 100억에 산 사람은 40억 손해를 보게 되므로 팔기도 힘든 상황

 

현재 상황

 

현재 서울 오피스 cap rate = 4.2%

현재 강남 오피스 cap rate = 3.4%

현재 조달 금리 = 5% 이상

 

주택


전월세 전환율 통해 계산 가능

전월세 전환율 = 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율 = 월세 / 전세

 

현재 상황

 

현재 서울시 전월세 전환율 = 4.8%

매매 가격은 전세의 2배 정도 되므로 서울시 주택의 cap rate 은 약 2.4%

그러나 현재 신규 모기지 금리가 4.2%고 기존에 모기지를 갖고 있는 경우 5%대

즉, 월세로 사는게 매매하는 것보다 유리

 

개인적 생각


아까 상업용 빌딩의 예처럼 자기 자본을 들고 있는 경우 cap rate 이 낮아도 됨.

자기 자본 비율이 높으면 (빌딩처럼 20%가 아니라 50% 이상인 경우) 오피스의 cap rate 보다 낮을 수 있음.

물론 그렇다고 오피스의 cap rate 가 적절하다는건 아님.

?

List of Articles
번호 분류 제목 글쓴이 날짜 조회 수
372 교양 토스 PO 세션 1~7편 총 정리 OBG 2024.04.26 17
371 투자 애플 온디바이스 AI 관련 OBG 2024.03.31 19
370 교양 누군가를 당신의 전공 분야로 끌어들이게 해줄 책은? OBG 2024.03.30 19
369 투자 김원장 기자. 모 건설사의 PF부도설이 또 불거졌는데 OBG 2024.03.30 18
368 IT Install Ubuntu 23.10 On Separate Drive | Dual Boot UEFI OBG 2024.03.17 20
367 IT M.2 SSD에 대해 알아보자!! OBG 2024.03.17 19
366 투자 [반도체산업 시리즈] 완결편, 반도체 조립-테스트 아웃소싱(OSAT) 회사들 OBG 2024.02.27 28
365 투자 투자 구루들의 포트폴리오 사이트 OBG 2024.01.24 31
364 투자 비잔티움 장군 문제를 블록체인에 대입해보자 OBG 2024.01.11 29
363 투자 빅쇼트 해설 OBG 2023.11.29 30
362 투자 한국 금융이 무너지고 있다[김영필의 SIGNAL] OBG 2023.11.12 27
361 투자 주식 추천하고 본인은 매도…'구독자 50만' 유튜버 1심 무죄 OBG 2023.11.10 28
» 투자 Cap Rate (feat. 채부심) OBG 2023.11.08 37
359 투자 부동산 PF 근황 OBG 2023.10.31 30
358 교양 커피는 콜레스테롤을 얼마나 높일까? OBG 2023.10.16 25
357 교양 대장내시경 전 먹을 수 있는 음식 OBG 2023.08.27 35
356 IT 기업에서 사용할 경우 주의해야 할 프리웨어 알아보기 OBG 2023.08.16 37
355 IT Get a Windows 11 development environment (VMWare, VirtualBox 등 가상 이미지) OBG 2023.08.16 39
354 투자 오젬픽 ( Ozempic : semaglutide ) OBG 2023.06.30 39
353 투자 주요 블로그 정리 OBG 2023.06.19 111
Board Pagination Prev 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ... 19 Next
/ 19
위로