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주택의 투자자산으로서의 가치는 장기적으로 소멸 전망
- 전국 가구 수는 2042년부터 감소 전망. 피크 시점은 서울/수도권 2043년, 지방 2040년으로 지역간 차이 존재
- 가구 수 감소는 주택 수요의 구조적 감소로 볼 수 있음. 우선 거래량이 감소하며, 이로 인해 주택 가격 변동성이 축소되고 환금성이 낮아지는 등 투자자산으로서의 매력을 잃어갈 것
- 또한 다주택자의 임대가 어려워지는 것 역시 주택 투자 감소로 발현될 것이라 예상
주택을 바라보는 시선은 일본과 유사하게 변할 것으로 예상
- 한국 주택은 투자자산의 성격이 강해 준공 후 노후화가 진행되면서도 입지 프리미엄, 재건축 기대감 등의 요인을 바탕으로 가격은 지속 상승하는 모습
- 반면 일본은 주택을 철저히 소모성 자산, 감가상각 대상 자산으로 여기며 실거주 목적 외에는 보유할 이유가 없음(맨션 등 일부 유형 제외). 국내 주택 역시 장기적으로는 일본의 컨셉을 따라갈 것이라고 판단
- 다만 한국에는 일본과 달리 기업화/체계화된 재건축 시장이 존재하기에 주택 가격이 장기침체에 빠질 가능성은 낮음. 리노베이션 시 건축물의 가치는 '복구'가 아닌 '프리미엄화'되므로 축소된 실거주 수요만으로도 일본 이상의 우상향 그래프 가능. 다만 투자 프리미엄 소멸에 따라 현재보다는 완만할 것
사라진 투자 유인은 잉여 주택 처분을 유발. 확보한 처분이익은 똘똘한 한 채에 투자
- 2023년 기준 주택보유자의 약 15.0%는 2채 이상을 보유한 다주택자임. 그리고 다주택자의 약 55%는 50대와 60대로, 전체 인구 중 다수를 차지하는 베이비붐 세대
- 이들의 자녀세대가 주택들을 상속받은 후에는 상속세 문제와 감소한 주택 투자 유인(구조적 수요 감소)으로 인해 다주택을 유지하지 않을 가능성이 높음
- 이를 매도한 뒤 확보한 자금 중 일부는 제3의 투자자산으로 운용, 일부는 본인이 직접 거주할 주택의 퀄리티를 높이는 데에 활용할 것이라 예상(고급주택 수요 증가로 귀결)
- 전체 주택 수요가 감소하는 것과 달리 고급주택 수요군은 점차 확대되는 추세. 반면 분양가 산정 등을 위해 제한적인 공급이 유지될 수밖에 없기 때문에 고급주택의 투자 가치는 꾸준히 유지될 수 있을 전망
